Il “rent to buy” e la sua disciplina nell’ordinamento italiano (parte 1): profili generali della figura contrattuale


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1. – Il presente contributo introduce all’analisi – che verrà ulteriormente sviluppata in pezzi successivi – dell’istituto contrattuale del cosiddetto “rent to buy”, di derivazione anglosassone e in tempi relativamente recenti recepito anche nell’ordinamento italiano, dapprima ricorrendo a una combinazione di alcune forme contrattuali tipiche previste dal codice civile e successivamente, sebbene in forma in parte differente, attraverso la disciplina ad hoc di una nuova tipologia di contratto.

In particolare, in questa prima parte si introdurranno le caratteristiche generali dell’istituto a partire dalle sue radici anglosassoni, riservando ad analisi più approfondite le forme specifiche attraverso le quali la figura in esame è stata recepita nell’ordinamento italiano.
2. – Come l’espressione inglese suggerisce, il “rent to buy” è una forma di accordo volta – nei suoi termini essenziali – all’“affittare per comprare” o alla “locazione con fine di acquisto”.

Più nel dettaglio, negli ordinamenti anglosassoni tale figura, anche conosciuta come “rent to own” o “lease-purchase agreement”, consente la locazione o l’affitto di un bene in cambio di un canone settimanale o mensile con la successiva possibilità di acquisto del bene medesimo.

La detta tipologia contrattuale differisce da forme di accordi simili proprio per la possibilità di acquisto come alternativa alla semplice restituzione del bene (che pur fa terminare il contratto).

Nei detti ordinamenti, il contratto in esame viene utilizzato tanto per beni mobili quanto nel settore immobiliare. In quest’ultimo ambito, anzi, la figura ha avuto particolare fortuna e ha trovato discipline più specifiche.
3. – Come emerge da quanto detto, il “rent to buy” si caratterizza dunque, in sintesi, come una modalità di regolazione dei rapporti patrimoniali attraverso la quale, anzitutto, un determinato bene di proprietà di un soggetto viene messo nella disponibilità di un altro soggetto.

Tale soggetto, però, non acquista immediatamente la proprietà del bene medesimo, ma solo il suo utilizzo, in cambio della corresponsione di un determinato compenso e per lo meno per un determinato periodo. Al termine dello stesso, tuttavia, il locatario potrà acquistare il bene, avendo già corrisposto una parte del prezzo complessivo per il passaggio di proprietà attraverso i canoni nel frattempo versati.

Detti canoni, come facilmente si intuisce, saranno dunque più alti dei normali canoni di locazione, in quanto negli stessi sarà già incorporata – oltre al corrispettivo per l’immediato godimento della cosa – una parte del prezzo di vendita del bene in questione.
4. – Tanto premesso, è possibile sviluppare un’analisi maggiormente dettagliata dal punto di vista dogmatico. Si può difatti osservare agevolmente come il contratto di “rent to buy” riunisca in sé le caratteristiche di due differenti contratti con cui il giurista italiano, e in generale continentale, è maggiormente abituato a relazionarsi.

In questo senso, da un lato, si ha un semplice contratto di locazione, così come definito dall’art. 1571 del codice civile, a mente del quale “la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.

Dall’altro lato, invece, si presenta un più articolato contratto preliminare di vendita futura, per lo più con patto d’opzione ex art. 1331 c.c. Detto altrimenti, si tratta di un normale preliminare di vendita, che non prevede tuttavia, o non prevede necessariamente, un impegno vincolante alla stipulazione del definitivo, ma riserva al locatore la decisione sulla possibilità di procedere o meno all’acquisto.

5. – Come è evidente, dunque, l’ordinamento italiano, trovandosi a recepire, in tempi relativamente recenti, la forma contrattuale del “rent to buy”, ha dovuto inevitabilmente considerare, come punto di partenza, i menzionati istituti e la relativa disciplina.

Non sorprende, pertanto, che in un primo momento tale inedita tipologia contrattuale sia stata elaborata “combinando” le figure tipiche già note al nostro sistema giuridico, pur dando poi luogo a successivi interventi legislativi più specifici.

Su questa particolare ricezione in Italia del “rent to buy” e sulla regolamentazione dello stesso si tornerà più nel dettaglio nei prossimi contributi.

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